INVERSIONES INMOBILIARIAS EN TIEMPOS DE RECESIÓN, ¿INVERSIÓN INTELIGENTE?

La crisis actual responde principalmente a una situación cíclica provocada por el parón repentino de la economía para hacer frente a la emergencia sanitaria provocada por el Covid y otros eventos de impacto mundial como la guerra en Ucrania. Por ello, la reactivación de la actividad económica es esencial. En este sentido, el sector de desarrollo inmobiliario y construcción puede liderar la recuperación de la actividad y convertirse en el principal motor de la economía en el corto y medio plazo. Históricamente, las inversiones inmobiliarias es lo más estable que existe y más aún en épocas de recesión, siendo la alternativa más atractiva la inversión en desarrollo inmobiliario.

Cualquier inversión inmobiliaria es excelente opción en cualquier momento y una crisis, como la actual, no es la excepción. Los bienes inmuebles son estables en su valor y presentan plusvalía. Ante una crisis el valor puede estancarse pero difícilmente perderá valor. Si se compara este escenario ante lo que sucede con el dinero que se mantiene en banco, la moneda pierde valor por la inflación o por el tipo de cambio y las tasas pasivas de ahorro tienden a caer, por lo que definitivamente la inversión inmobiliaria representa la mejor opción de inversión.

Dentro de las opciones de inversión inmobiliaria la más rentable y atractiva es la inversión en desarrollo inmobiliario, es decir en llevar a cabo un proyecto desde cero para la venta o renta. Para ello existen diversas alternativas tales como a través de grupos de desarrollo de proyectos grandes abiertos a la inversión externa, otros más pequeños, así como por medio de crowdfunding inmobiliario para invertir un porcentaje menor del total que se requiera para un proyecto.

Al considerar invertir en un proyecto inmobiliario es importante tomar en cuenta que un error común al momento de llevar a cabo un desarrollo inmobiliario es cuando se parte por encontrar la vocación o el potencial de un terreno en específico, generalmente debido a que se posee la tierra o porque surge una opción accesible de tierra. Esta es una forma válida de llevar a cabo un proyecto pero no es la más adecuada, principalmente en momentos de recesión en el mercado inmobiliario o en tiempos de sobreoferta, como el que se vive actualmente. La principal sugerencia en este momento para una decisión de inversión en un proyecto de desarrollo inmobiliario es primero definir un segmento, oportunidad o nicho de mercado con inminente demanda y de evidente bajo riesgo por su alta absorción. Una vez detectado este segmento suficientemente voluminoso (relativo) y de bajo riesgo, se debe definir a grandes rasgos el producto ideal y viable para este mercado. Posteriormente se debe ubicar el sitio ideal para este producto específico, con condiciones financieramente viables para respetar el modelo de negocio previamente determinado para la oportunidad encontrada. De forma general, esto puede significar iniciar de buen pie un desarrollo inmobiliario encaminado hacia el éxito.

Para analizar los nichos de mercado con inminente demanda es importante adentrarnos en dos conceptos básicos en relación a estos segmentos de evidente bajo riesgo. El primero es enfocándonos en el triángulo de segmentación de vivienda actual en Guatemala, en el cual de acuerdo a la Cámara Guatemalteca de la Construcción se indica que el segmento más grande y en el cual existe mayor déficit habitacional es en el segmento D1 (8.8 millones de habitantes). En este segmento encontramos un interesante nicho de mercado con posibilidad de pago de cuotas para vivienda alrededor de Q1,500, la cual es accesible para familias o parejas con ingresos conjuntos entre uno a dos sueldos mínimos. En función a este nicho, dentro de una importante demanda por déficit habitacional real surgió la iniciativa de Cementos Progreso y ACENVI llamada MUVIS (Modulos Urbanos de Vivienda Integral Sostenible) y posteriormente concretándose magníficamente para la Ciudad de Guatemala bajo el reglamento municipal de Vivienda Prioritaria, lo cual permite desarrollar apartamentos dirigidos a este segmento dentro de la ciudad mediante incentivos tales como rebaja en precio de licencia; sin parqueos obligatorios (lo cual reduce enormemente costos y tamaño de terreno necesario), construcción de hasta seis niveles sin elevador, entre otros. Lógicamente el reglamento también tiene limitaciones en cuanto a diseño, precio de venta, cercanía a transporte público, entre otros; pero en ningún momento deja de ser atractivo como se ha especulado tanto financieramente como definitivamente mercadológicamente, si se sabe hacer el mix de variables adecuado.

El segundo concepto relevante para el tema son los proyectos boutique. Este concepto se refiere a los proyectos personalizados para un nicho, bien dirigidos y de tamaño reducido, lo cual permite controlar a la perfección los riesgos. Se podría pensar que estos dos conceptos se contradicen, pero sabiéndolos combinar con el timing de ejecución correcto e incorporando la tecnología en este segmento en temas de operación de edificios, se puede lograr importantes productos de bajo riesgo y rentables, lo cual permitirá proteger nuestras inversiones, retornando un porcentaje atractivo y apoyando en la reactivación económica al país.

En conclusión, la inversión en desarrollo inmobiliario post Covid es una de las mejores alternativas para inversión por la estabilidad económica que representa. Dentro de las opciones de inversión inmobiliaria la más atractiva financieramente es inversión en desarrollo inmobiliario. Al mismo tiempo, al invertir en desarrollo inmobiliario se estaría favoreciendo al sector que está mejor posicionado para apoyar en la reactivación económica del país, sin embargo, tal como se mencionó anteriormente, se debe cuidar el tipo de proyecto a desarrollar pues durante un tiempo no cualquier segmento tendrá la capacidad de absorber un producto. Es incierto por cuánto tiempo será, por lo que es necesario enfocarse en los mercados en los que estadísticamente y económicamente se tiene una mayor certeza de que poseen una demanda real actual y que perdurará durante varios años como lo es el segmento de vivienda prioritaria nivel socioeconómico D+. De igual forma es una excelente opción apostar por los proyectos boutique de tamaños moderado y de riesgos controlados. Enfocando el gremio de desarrollo inmobiliario y de inversionistas en proyectos de bajo riesgo como estos ejemplos, podremos impulsar más rápidamente la estabilidad del sector construcción, mover un buen porcentaje de remesas en el área de compra de inmuebles y contribuir con la estabilidad económica del país de una manera más efectiva.